Twitter @Peperufo

    Sigueme en Twitter

    miércoles, 29 de agosto de 2007

    PINCHAZO DE LA BURBUJA INMOBILIARIA: FASES, HECHOS Y CONSECUENCIAS.



























    1º LOS PRECIOS TOCAN TECHO (ésto pasó a finales de 2005)


    ¿Por qué tocan techo los precios de la vivienda?

    - Tocan techo porque ya los españoles no se pueden endeudar más (no existe otro motivo), debido a que los bancos no admiten hipotecas que supongan más de un 33% de los ingresos unipersonales, es decir, que si el sueldo medio de un España es de 1.200€ netos (pagas extras incluidas) resultaría que la máxima cuota que podría pagar un español mensualmente, sería de 400€, es decir, que un español solo puede hipotecarse por unos 80.000€. Lógicamente hoy no existen viviendas por pequeñas que sean, por esa cantidad, así que los únicos que pueden acceder a la vivienda son las parejas mileuristas, en la que los dos miembros trabajan, multiplicándose así la máxima cantidad que les daría un banco por 2 (es decir 160.000€), si de media, entre ahorros y/o ayudas de la familia, cada español podría conseguir entorno a unos 20.000€, se nos quedaría que 160.000 + 40.000= 200.000€, que sería la máxima cantidad que podría pagar una pareja mileurista por un piso.

    A partir de 200.000€, ya resulta cada vez más difícil pagar una vivienda, pero eso no quiere decir que no se haga, en definitiva esos 200.000€ es el principio del techo y eso es lo que determina el comienzo del fin de la burbuja, que no es ni más ni menos, lo que podemos pagar de media los españoles. Y en este calculo, no influye demasiado lo que hagan los especuladores, los inversores extranjeros, la bolsa o rita la cantaora, digan lo que digan los supuestos "expertos macroeconómicos".

    Si los sueldos subiesen y/o los limite que ponen los bancos bajasen, al mismo ritmo que sube los precios de la vivienda, los precios de la vivienda seguirían subiendo indefinidamente.


    2º LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA SE CONGELAN (ésto pasó a mediados de 2006)

    ¿Si en el mercado prima la ley de oferta y demanda, porque no empezaron a bajar los precios de la vivienda a partir del año 2005?

    - Los precios no empezaron a bajar antes, porque los que se benefician del mercado inmobiliario (banca, constructoras, promotoras, etc), saben que en el momento que se hace publico la caída de precios, ocurre un efecto dominó en el mercado, que resulta imparable y cuyas consecuencias son:

    - Los Bancos ganan menos dinero porque la gente deja de hipotecarse, esperando a que los precios de la vivienda toquen fondo.

    - Los Bancos dejarian de prestar dinero a los promotores por considerarlo arriesgado.

    - Las Promociones se quedan a medio hacer o vender quedando atrapados los promotores.

    - Los especuladores y/o compradores no compran cuando caen los precios.

    - Los especuladores tienen que vender muy rápido, reduciendo sus margenes de beneficios a riesgo de no poder vender si lo hacen demasiado tarde, arrastrando así a todo el mercado por el conocido efecto avalancha.

    - Cada vez los especuladores bajan más y más rápido el precio de la vivienda, para evitar quedarse atrapados, provocando un efecto de histeria en el que los beneficiarios del mercado inmobiliario no tendrían tiempo de retirarse minimizando perdidas.

    Ante este panorama, las grandes empresas nacionales que se benefician del mercado inmobiliario, deciden tomar medidas de autoprotección, que consisten básicamente en congelar los precios de la vivienda, para dar una imagen de estabilidad y hacer que los medios de comunicación no den la señal de alarma, pudiendo hacerlo debido a que estos medios de comunicación están en su totalidad en manos de grupos financieros, que están relacionados con la banca y la construcción.

    En resumidas cuentas, se congelan los precios para que las grandes empresas GANEN TIEMPO para retirarse del mercado, antes de que explote la burbuja.


    3º LA SOCIEDAD EMPIEZA A VER MASIVAMENTE LA REALIDAD (Esto está ocurre en la actualidad)

    ¿Por qué la gente empieza a darse cuenta de la situación real del mercado?

    - Los ciudadanos se dan cuenta de que el precio de la vivienda a dejado de crecer y que la venta de viviendas se a detenido por completo, ya que los carteles de "SE VENDE" están por todas partes y permanecen en el mismo sitio, durante más de un año, así que empieza a tomar fuerza en la sociedad la idea de que el precio de la vivienda se a detenido. En este punto, los medios de comunicación, optan por dejar de mandar mensajes del tipo "todo va bien y el precio sigue subiendo", porque de lo contrario, quedaría patente la mentira y por lo tanto, la sociedad dejaría de creer lo que dicen los medios de comunicación, haciendo mucho más difícil la manipulación de la sociedad, debido a la falta de crédito que tendrían los medios ante la sociedad.


    4º LA CAÍDA DE PRECIOS (ésto pasará a principios de 2008 de manera oficial)

    ¿Por qué empezaran a caer los precios?

    Apartir del punto 3º la psicología de masas empieza a afectar seriamente al valor de la vivienda y en este momento, se inicia la caída de precios, ya que el especulador ve como sus viviendas en venta, están bajando y no quieren ser los últimos en vender, porque eso supondría años, hasta que alguien les compre una vivienda y a un precio muy inferior al que tenían previsto.


    5º LA CAÍDA LIBRE DE LOS PRECIOS (ésto pasará a finales de 2008)

    ¿Cómo sera la caída de precios y que conllevaran?

    En un principio la caída sera de entre un 1 a un 2% mensual , hasta llegar a un 5% por mes o más, debido al efecto histeria de muchos especuladores, que cada vez venden más por debajo del precio real de mercado para adelantarse en la venta y no verse aplastado por deudas con bancos, inversores, o ver como su propio patrimonio, se ve congela durante años o quizás una década, hasta que vuelva a recuperar el dinero invertido.

    Llegados a este punto, la vivienda pueda bajar algo más de un 20% a principios del 2.008 y la economía Española empezará a sufrir progresivamente, una fuerte crisis económica, que durará hasta el 2.014 y que batirá records históricos de embargos, morosidad, desempleo, delincuencia, racismo, violencia y por lo tanto, una radicalización en todos los ámbitos de la sociedad española, produciéndose un cambio en la ideología política, que irá encaminada hacia un gobierno de extrema derecha.


    6º LA CAÍDA TOCA FONDO (ésto pasará a mediados de 2010)

    Durante el 2009 los precios seguirán bajando impulsados por una fuerte crisis económica, pero cada vez más lentamente hasta llegar a tocar fondo a principios o mediados del 2010, donde la perdida del valor de la vivienda, se situara por encima del 40-50% con respecto al 2007.


    ¿Cómo veis vosotros el tema? ¿Baja la vivienda? ¿Se resiente el empleo?

    ¿Creeis que tendremos en breve una crísis de las gordas?

    ¿Cómo está el mercado urbanístico en vuestros municipios?

    ¿Conoceis casos particulares e ilustrativos que querais contar?

    Así de manifiesta el pánico, esto lo encontró un conocido catalán en su coche:



























    Un tema apasionante como veis. Comentarios.

    24 comentarios:

    Anónimo dijo...

    lo que voy a disfrutar cuando esto le explote a Valcárcel.....jijiji

    Anónimo dijo...

    venga, no nos alarmemos y tomemos unos chorros...
    http://www.laverdad.es/murcia/prensa/20070829/region_murcia/comunidad-impulsara-consumo-vino_20070829.html

    r.murcia dijo...

    Tengo un colega que trabaja en una inmobiliaria de Murcia y me dice que no se venda nada, pero nada nada...

    Anónimo dijo...

    mas informacion en www.losgenoveses.net y en www.irtv.es

    Anónimo dijo...

    veis como la ley del vino de la ministra de sanidad estaba mal y el gobierno regional si que vela por nuestra salud?

    Anónimo dijo...

    El precio de la vivienda en EE UU sufre la mayor caída en 20 años por la crisis.

    llotro dijo...

    El tonto que se haya metido en una vivienda en los ultimos 4 años tiene lo que se merece.

    Esto se sabia siempre y el que no lo ha querido ver es su problema.

    A mi hermana la avise, hace 2 años y medio, que no se comprara el piso. Ahora se encuentra con que no puede pagar mas, la cosa sigue subiendo, y encima muchos pisos de sus vecinos se han puesto en venta y llevan casi medio año en venta y nadie los compra. Hace tiempo que los estan bajando los propietarios, por desesperacion.

    Es lo que hay y ya se sabia. El que ha sido tonto que no culpe a los analistas, ni a los constructores, ni al gobierno.

    agassi dijo...

    Viendo el panorama del Euribor subiendo y subiendo, los tipos subiendo y subiendo y los miles de pisos que hay en venta en Madrid, ¿Existen todavía vendedores que creen que venderán su piso si no lo bajan un 30%?

    En Madrid ciudad las ventas están totalmente paradas. Después del verano llegarán nuevas bajadas (las bajadas ya comenzaron hace meses), y el año que viene más bajadas todavía.

    Yo observo los toros desde la barrera, con mis ahorros preparados, esperando el momento de las segunda y tereceras rebajas, que aunque haya gente que lo dude, LLEGARAN.

    A todos los que se compraron un piso a precio de oro les importó que yo no pudiera (o no QUISIERA) comprarme uno cuando ellos lo hicieron???? Respuesta: NO

    A mi me importa que suba el Euribor de esos que compraron a precio de oro y que haya mucha gente con el agua al cuello???? Respuesta: NO

    Y que conste que no le deseo mal a nadie.

    Jon Irrigoitia dijo...

    meteos aqui:

    http://unamiradaalmundodesdeotraperspectiva.blogspot.com/

    Por cierto muy buena tu página peperufo. UN SALUDO

    Maripuchi dijo...

    En cierto modo estoy con Agassi ... a nadie le importa una mierda si yo vivo de alquiler y pago un precio aberrante por mi piso ... haber comprado, me dicen .. total, por un poco más, el piso es tuyo. Ja ja.

    El problema es lo que apuntas, peperufo, con la crisis del sector inmobiliario (que, efectivamente, es ahora mismo, el motor de este país nuestro), vendrá una crisis global ... a ver dónde van a trabajar el millón y pico de inmigrantes que ahora lo hacen en la construcción ......
    Ese va a ser uno de los graves problemas...

    Miedo, me da mucho mucho miedo...

    Jon Irrigoitia dijo...

    creo q salio mal mi página

    es esta:

    unamiradaalmundodesdeotraperspectiva.blogspot.com

    Un saludo peperufo

    Anónimo dijo...

    El PIB sube debido al sector servicios, que alcanza ya el 75%; cuidar abuelitos, entre ello. Y, claro, estamos importando lo que debemos producir. El pan sube, porque nuestros campos de trigo se están dedicando al ladrillo y al cemento y a campos de golf. Ya ha desaparecido la caña de azúcar, y en sus zonas se han construidos miels de viviendas para lso jubilados europeos. Y pronto los campos de trigo y cebada serán absorbidos por las urbanizaciones. A este ritmo, una lechuga o barra de pan valdrán más que un piso.

    FRANCISCO FRANCO dijo...

    A la hipocresía de la progresía: ya podeis berrear todo lo que querais pero lo cierto y fijo es que cada vez que hay gobierno socialista sube el paro,las hipotecas, la vivienda,nos amenazan con las pensiones,contratos basura por todas partes y crisis económica aguda.En tiempos de felipe (al que éstos han echo bueno) y ahora en tiempos de mr. bean se repite la historia,crisis, crisis y mas crisis.Los ocho años de gobierno del pp han sido los ocho años mas prósperos de la economia española,y el que no quiera ver ésto es que no ve mas alla de sus narices.

    Anónimo dijo...

    Salario medio anual Euros/año
    Dinamarca 47.529
    Noruega 45.485
    Luxemburgo 42.135
    Alemania 41.691
    Gran Bretaña 40.015
    Holanda 38.700
    Bélgica 36.672
    Austria 36.032
    Suecia 34.049
    Francia 29.047
    Italia 24.116
    España 20.438
    Grecia 17.859
    Portugal 14.715
    Polonia 6.269
    Media UE-15 34.412

    Fuente: Eurostat 2005

    HIPOTECADO dijo...

    Ya no hace falta irse a Llodio para ver cómo se estrellan los precios un 40% en 2 meses.

    En Madrid algunas zonas como Ciudad Lineal se están escoñando, y los nuevos desarrollos de los PAU de Vallecas no se venden ni a tiros.

    Las inmobiliarias ya no es que te regalen dos plazas de garage (6 millones de pelas de rebaja) o unas vacaciones o un mercedes si les compras la casa.
    Ya están ofrenciendo pagarte los dos primeros años de hipoteca.


    La desesperación y el pánico cunde entre los especuladores que no pueden pagar sus créditos.
    El BCE inyecta dinero al sistema para que no se vaya al traste.

    La burbuja inmobiliaria ha estallado, y que Dios nos pille confesados.

    La vecinita del 5º dijo...

    El descalabro no va ser tan monumental, los precios bajarán mucho de pronto pero en año y medio o dos años subirán de nuevo hasta estabilizarse.

    De todas maneras si se van a perder muchos puestos de trabajo en la construcción, sobre todo de mano de obra menos cualificada. Y los salarios también van a bajar mucho.
    Y sobre el comentario del resucitado Paquito, si ahora nos vemos donde nos vemos es gracias a la gestión del "todo vale" del Pp en sus ocho años de gobierno; no te equivoques, los españoles no somos tontos.

    Anónimo dijo...

    Yo sinceramente alucino con la gente “la culpa de todo la tiene zapatero”…
    Vamos desde hace más de 3 años el BCE europeo venía dando alertas sobre por el alto precio de la vivienda y también del riesgo por el alto endeudamiento de los hogares españoles… Pero aquí a todos nos las trae al pairo porque, el Jean-Claude Trichet ese del BCE no tiene ni idea y pa listos la Sheila (que trabaja con un contrato temporal en el carreful) y el Jonatan (que curra en la obra) y se meten en un chalet de 40 millones y amplían la hipoteca en otros 10 para comprar los muebles de diseño, los BMW… (porque en España lo más importante es aparentar que te va bien, aunque no tengas donde caerte muerto…) total, como los de la inmobiliaria le han dicho que 2 años venden el chalete por 100 millones

    Ahora a la Sheila la han despedido y al Jonatan le queda tres meses de contrato… se enfadan con Zapatero porque, como el resto de Pepitos, se creyeron el cuento de que los pisos siempre suben (me recuerda un poco al timo de los sellos)

    Calceto Apestoso dijo...

    Interesante entrada, pero veo un poco exagerados los datos que das sobre el futuro. ¿De dónde los sacaste?

    Maslow dijo...

    r.murcia, me consta de primera mano que la situación en Andalucía y en Madrid es la misma: Se vende poco tirando a nada.

    Maripuchi, has dado en el clavo ... qué pasará cuando miles de trabajadores poco cualificados contratados por el exceso de oferta se vayan a sus casas?

    Peperufo, entre los datos del mercado que apuntaban al estallido de la burbuja, no sé si recordarás que hace unos meses Ferrovial se desprendió de una de sus promotoras (Ferrovial Inmobiliaria) para invertir en la gestión de aeropuertos por la falta de rentabilidad del sector inmobiliario español a corto plazo.

    Y en cuanto a responsabilidades, no miremos al que le explota, sino al que la formó.

    Saludos.

    El chicharrero terrible dijo...

    Vaya cúmulo de despropositos amigo, la cosa no piunta como hace un año, pero no seamos catastrofistas que esta crisis para nada se parece ni a la americana, ni a ninguna de las anteriores.
    Emplazo a cualquier visitante a leer el informe de coyuntura inmobiliaria recientemente publicado por el servicio de estudios del BBVA (que aunque sea un banco es de los mas serios que existen no solo en nuestro pais), donde con datos reales, publicos y contrastables se argumenta la suave desaceleración que ha sufrido el sector en nuestro pais.
    Dices en tu entrada que los precios han caído desde hace tiempo. ¡De donde sacas esas caídas?? tienes estadísticas consistentes del tema porque si las tienes te podrías forrar vendiéndo tus servicios. Lo que si es cierto es que existe una calrisima desaceleración en los precios.
    La demanda que actualmente existe en nuestro país en cuanto a vivienda, no ha estado tan claramente sustentado nunca. Somos el lugar de veraneo de la clase medio alta del centro y norte de europa y eso nos ha permitido no solo crear riqueza, sino dar trabajo a propios y extranjeros. Hemos absorvido en los ultimos cinco años, la tercera parte de los extranjeros( legales, no digamos ya de ilegales) que han entrado en europa, con lo que demanda existe y seguirá existiendo.

    Ahora lo cierto es que ni el sector es jauja, ni los pisos son una inversión que da pelotazo seguro, incluso al que no ahorra ni un duro.
    Y sí, a mi también me recuerda lo de los pisos sin pagar a los sellos de afinsa.

    Peperufo dijo...

    Noticia publicada ayer en medios valencianos y murcianos: la vivienda usada cae más de un 10%. Me baso en la realidad de la calle, en experiencias propias y ajenas, en medios independientes y en el día a día. En otro periódico de Navarra ayer contaba que se pueden encontrar gangas en Pamplona con descensos en 10 millones en pisos del centro.

    El gobierno dice que todo va muy bien porque de decir otra cosa cundiría más si cabe el pánico. Las inmobiliarias están cerrando, los promotores están asustados porque no venden nada y hasta Polaris World se quitó de encima una cuantas decenas de trabajadores (que mandó al paro) porque se avecina una brusca caída del sector.

    Todo está parado.

    ACS dijo...

    NO SE VENDE NI PARA COMPRAR PIPAS.

    Un trabajador de inmobiliaria.

    El chicharrero terrible dijo...

    Peperufo, ahora entiendo tu confusión.
    Los crecimientos de los que siempre se habla que ha habido en España en la última década, son siguiendo la estadísticas de precios de vivienda nueva. Las de vivienda usada tambien han crecido, pero no es la significativa.
    Pensemos que una de las dificultades de analizar el precio de la vivienda es la gran heterogeneidad de lo que medimos, pues estamos comparando muchas veces peras con manzanas. Por ejemplo es comparable diez metros cuadrados en La moraleja con diez metros cuadrados en Vallecas???. Yo creo que no.
    Si en la carne, diferenciamos la carne de pollo y la de ternera, que al fin y al cabo aportan nutrientes y segun como lo prepares te puedes chupar los dedos con ambas, para poner precio a cada una; como vamos a poner el mismo baremo a las distintos tipos de viviendas.
    Aún así, si fueran comparables serían las nuevas. Simplemente porque las usadas lo pueden ser tras tres años otras cuarenta, lo cual añade aún mas "ruido" a la serie estadística.
    Por tanto cuando escuchemos, veamos, nos cuenten, que fulano no vende su piso de 15 años de antigüedad, al precio que el quería, no es que la "vivienda" caiga, es que fulano se está subiendo a la parra con el precio.
    En el estudio del BBVA que cité en mi anterior comentario, hay una estadística muy interesante. En ella se toman en cada una de las crisis desde el mayor valor de metro cuadrado, a que ritmo ha ido desacelerandose el precio dela vivienda. Queda gráficamente reflejado como en esta ocasión la caída o desacleración es mucho mas suave.

    Por último una reflexión. Nos preguntas si creemos que la vivienda va a caer en los próximos 3 o 4 años un 40 0 50 por ciento. ¿tu sabes cuanto es eso?.
    Si durante cinco años se produce un crecimiento de un precio de un 10% constante es un acumulado de un 61% mas (no de un 50%). Pero con una caída de un 38% se recupera el precio de cinco años atrás. Simples matemáticas básicas. POr lo que una caída del 40 0 50 por ciento es, y perodan la claridad,una auténtica burrada.

    .

    Anónimo dijo...

    hasta la obra nueva baja pq no salen las cuentas...todo bajará...casi nadie puede meterse en una hipo y los promotores bajan los precios como la espuma...